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不動産の財産分与で揉める理由や住宅ローンと売却時ポイント解説

離婚ブログの著者は行政書士の辻雅清

【目次】

○ 財産分与で揉める理由のポイントは2つ
○ 住宅ローンが残っている場合のポイントは2つ
○ 住宅ローンが残っていても名義変更はできる?
○ 不動産を売却する場合のポイントは2つ
○ 不動産売却益はどう分配したらいい?
○ 不動産売却益は折半以外で分配してもいい?
○ 離婚チェックシートの回答から始めませんか?
○ 無料相談から始めませんか?

財産分与で揉める理由のポイントは2つ

◇ 住宅ローンの有無
◇ 住宅ローンの契約内容

協議離婚は夫婦間の話し合いで進めることになります。
つまり不動産の財産分与は協議で自由に決めることができます。

ただし、不動産の財産分与では自由に決めれないケースがあります。
なぜ決めることができないかについてこのブログでは詳しく解説していきます。

先ず不動産は夫婦間にとって高価な財産となります。
このことから財産分与の協議では合意するまで揉める(苦労する)ことが多いです。
注)夫婦間協議が難航した場合、協議離婚を諦める方もいます。

不動産は預貯金と違って簡単にわける(分配)ことができません。
例)預貯金は銀行から引出して分配すれば終了。

なお、金銭的価値は劣るケースが多いですが、
自動車も不動産の財産分与と考え方が似ていると言えます。
例)自動車を半分に切ることはできないので合意するまで揉める。

不動産財産分与では離婚時の不動産状況がポイントです。
この状況が良好でない場合、夫婦間協議で揉める可能性が出てきます。
以下例1と例2を挙げながらわかりやすくお伝えしていきます。

例1「住宅ローンは残っているのか?」
例2「不動産の名義は単独、共有どちらなのか?」

例1住宅ローンの有無は大きなポイントになります。
なお、離婚の時点で完済している場合は協議で揉める可能性は低いです。
例)離婚後、不動産を売却して売却益を分配しよう。

逆に離婚の時点で住宅ローンが残っている場合、
様々な制限を受けるので協議で揉める可能性が高くなります。

様々な制限とは?
・売却してもローンが残るのでどうしたらいいかわからない。
・連帯債務やペアローン(契約内容)の場合はどうしたらいい?

以下のブログ記事もお時間があればお読みください。
不動産の財産分与で連帯保証人の問題が起きたらどうなる?

住宅ローンが残っている場合のポイントは2つ

・自由に売却することができない
・離婚後も一方が住み続ける可能性がある

先ず離婚の時点で不動産の住宅ローンが残っている場合、
融資先の銀行の関与を受けるので自由に売却や名義変更はできません。
例)自宅を購入して間もないので住宅ローン残高が2千万円ある。

つまり売却や名義変更という選択肢が消える可能性が高いです。
注)住宅ローン残高が少ない場合、一括返済という方法もあり得ます。

以上のことから不動産の住宅ローンが残っている場合の選択肢は、
離婚後も一方が住み続けるという結論しか選べない可能性が高いです。
注)売却してプラスになる場合は売却という選択肢も選べます。

住み続けるという選択肢しかなかった。というのがポイントです。

次に離婚後も一方が住み続けることになった場合、
以下の問題が起きやすいので夫婦間で合意するまで時間がかかります。

どのような問題が起きる?
・大きい家に1人で住み続ける必要があるのか?
・夫も妻も住み続けたいという希望を持っている。

なお、養育費の支払者が住み続けることになった場合、
支払者の経済状況(収入と支出)が厳しくなるという問題も出てきます。
例)住宅ローンと養育費の支払があって生活が苦しくなる。

不動産の財産分与協議では住宅ローンは大きな問題点になりやすいので覚えておいてください。

そして例2不動産の名義も大きなポイントになります。

不動産の名義が単独、共有どちらの状況だったとしても、
どちらが取得するのかという協議で揉める可能性があります。
例)夫婦双方が不動産を取得したいと主張している。

また共有名義で住宅ローンが残っている場合、
どちらも取得しないということになれば揉める可能性が高いです。
例)オーバーローンの状態なので簡単に売却することができない。

以上のことから不動産の財産分与と言っても、
各夫婦によって不動産状況が異なるため、自分達の状況に合った選択肢を見つける必要があります。

最後に住宅ローンが残っている場合、依頼の有無は別として1度は専門家への相談をお勧めします。

住宅ローンが残っていても名義変更はできる?

仮に夫が住宅ローンの債務者で妻に安定した収入がある場合、
融資先の銀行への相談は必要ですが債務者の変更をできる可能性があります。
例)住宅ローンの債務者を夫から妻へ変更する。

この方法なら名義変更をできますが安定収入という高い条件があります。
注)安定収入がなくてもとりあえず融資先への銀行に相談することは大事です。

なお、審査に落ちても別の銀行に相談することも可能です。
このケースでは住宅ローンの借換について相談することになります。

ちなみにこのケースは離婚後も妻と子どもが自宅に残ることを想定しています。
例)子どもが転校をしたくないと言っているので自宅に残ることにした。

不動産の名義変更は下記ブログをご覧ください。
不動産の財産分与で名義変更ができる夫婦の特徴とは?

不動産を売却する場合のポイントは2つ

◇ 住宅ローンを完済している
◇ 売却益を○対○で分配する

不動産の財産分与の協議では揉める可能性があるとお伝えしましたが、
住宅ローンを完済(アンダーローンも含む)していて売却する場合は揉める可能性が低いです。

アンダーローンとは住宅ローンが残っていても売却すればプラスになる状況を言います。

なお、財産分与で不動産を売却するという結論を出す場合、
住宅ローンの完済が条件なので婚姻期間が短い夫婦にとってはハードルが高いです。

当事務所のご依頼者様の中でも不動産の財産分与について、
夫婦間協議の結果、売却するという結論を出せた方は少ない印象があります。

ここからは売却できた場合のポイントをお伝えしていきます。

不動産売却益はどう分配したらいい?

上述の通り、協議離婚では夫婦間の話し合いで分配方法を決めます。
一般的には折半(50%ずつ)でわけることが公平かつ妥当と言われています。
例)不動産の売却益2千万円を1千万円ずつ分配することで合意した。

なお、売却益の分配割合で揉める方は少ないです。

不動産売却益は折半以外で分配してもいい?

離婚時の状況に応じて柔軟な結論を出すことはあり得ます。
例)離婚後に働くことが難しいので妻ば売却益を多く受取る。

なお、折半以外で分配することは不動産の売却益だけではなく、
預貯金や動産(電化製品や家具)の財産分与の結論でもあり得ます。
例)離婚後の生活を考えて妻が電化製品を多めに受取る。

最後にまとめとして不動産の財産分与の協議を始める場合、
離婚時の不動産状況(売却の可能性など)の確認から始めてください。

【関連ブログ記事】
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